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不動産投資家ルカ|FEBCリスナーブログ

ブログ主について

HN:ルカ・富山県生まれ・名古屋の大学卒:経営学士・母子家庭で育ち、最初の就職先は健康保険組合。在職中に社労士試験合格。
Uターンの後、病院の事務長・企画職20年勤務。時間外で助成金申請、医療(病院・クリニック)・介護専門コンサルタント・障害年金申請。

保有資格:社会保険労務士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、第一種衛生管理者、日商簿記2級、全商簿記1級、甲種防火管理者、危険物取扱者(丙種)





不動産投資・アパート経営

【反応しない練習②】競争社会で悩まず生きるための正しい動機とは?\今から不動産投資を初めてするとしたら。4 Green Houses, 1 Red Hotel?

「無我の境地」を至高の精神と考えていた
さて、先週の土曜日は吉川英一さん爆誕の聖地でふんどし王子のBBQに参加してきました(^^)♪
仕事の都合でセミナーは受講できませんでしたが、BBQに肉を持参して焼いてもらって食べてノンアルを飲み、空腹が満腹になりました。
遠くは岩手からも参加されて、今までお会いしたことのない方のお話も聞けて良かったです。
平成18年から不動産投資を始めて、規模を縮小して、次を考えている段階です。
ところで、今から自分が不動産投資を始めるとしたら?を考えてみました。
まずは融資が通りやすい賃貸併用住宅ローンを使って・・・は、やらないと思います。
建築基準法をクリアすれば、同じ土地に2棟建てることも可能です。
これで「一つ屋根の下で他人と住むのはイヤ」という意見を退けられます。
デメリットは、空室になった場合に当たり前ですが返済額はそのままです。
それと、新築はカギを開けた瞬間に2割減価するので、それを上回る土地値の上昇がないと、その物件の市場価値は下落する一方で、残債>物件価値のままで金融機関の視点から見てもどうかと思います。
では、どうするかというと、そもそも所有しない、つまり価値の下落を所有者に負ってもらい、転貸します。
詳しくは下記の本を読んで下さい。

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要は一括借上げを個人(法人でもいいけど)でやります。
自己資金や、転貸家賃が貯まったら、数十万円で買える戸建てを増やしていきます。
もちろん、買ってすぐ売っても利益が出る物件で、エリアの人口動態や競合の貸家と土地値の推移等も調べます。
木造築で、水回りだけはリフォームをしてある物件が理想です。
更に残置物やツタが絡まっている物件は美味しいことが多いと感じます。
古い家でもムダに太い柱や梁の家があるので、そちらもチェックです。
このあたりの構造的なところは原田ミカオ先生の著書を読んでおくことがマストです。

ゼロからはじめる「木造建築」入門 [ 原口秀昭 ]
よく「宅地建物取引士は取ったほうがいいですか?」と言う人がいますが、それは取ったほうがいいけど、別に取らなくても困らないです。
それと「不動産業界に転職したほうがいいですか?」と言うパターンもありますが、今の属性を捨ててまで転職する必要は無いですね。
それより、下記の本を読んだほうが良いです。

知りたいことが全部わかる!不動産の教科書 [ 池田浩一 ]
数十戸1棟モノでドカーンとキャッシュフローを増やすよりも、一つひとつ前記の中古一戸建てを買いましていけば、ポールさんのように金融機関のほうから「ぜひ、借りてください!」って言われる貸借対照表が出来上がります。
もちろん損益計算書も大事です。
資産性も確保しつつ、収益性の観点からも見て、税引き後利益利回り20%以上が最低ラインだと考えます。
モノポリーで「4 Green Houses, 1 Red Hotel」ってありますが、Hotelとかデカイ物件は不要です。Green Houseをコツコツ増やしましょう。
戸建て投資家おススメ本ご紹介サイト ~大家さんYuTa~ https://www.kodatechintaitaikenki.com/archives/kodatetosiosusumebon.html
全然関係ないですが、持ち株を全部売却(確定拠出年金は別)し、仮想通貨(暗号通貨)に変えました。
日経平均絶好調で、ダウも30,000超えそうな勢いですが、来年までガチホの予定です。
それとは別にIB証券(IG証券じゃないですよ)の口座を開設しようとしたら、まさのIEでないと途中でストップすることが分かって、ちょっとつまづきましたw
では、また(^^♪

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